Troškovi prodaje stana u Novom Sadu: notar, porez, agencija i papiri

Kada prodaješ stan u Novom Sadu, lako je da se fokusiraš samo na “cenu iz oglasa” i koliko će ti ostati novca kada se sve završi. Ali u praksi, prodaja stana ima prateće troškove i obaveze koje se često potcene ili potpuno zaborave – i onda na kraju dobiješ osećaj da je “nešto pojelo razliku”.

Ovaj vodič ti daje realnu sliku: koje troškove prodavci tipično imaju, kada nastaju, šta je obavezno, šta zavisi od dogovora, i kako da se pripremiš da prodaja prođe mirno. Ne ulazimo u komplikacije bez potrebe – cilj je da znaš šta da očekuješ i kako da planiraš.

1) Prvo razdvoji: prodaja novogradnje ili starogradnje

Troškovi oko prodaje nisu potpuno isti ako prodaješ novogradnju ili starogradnju. Razlikuju se i očekivanja kupaca, kao i to ko šta plaća u praksi. Ako tek ulaziš u temu i želiš širi kontekst šta tržište više vrednuje, može ti pomoći ovaj članak: Novogradnja vs. starogradnja u Novom Sadu: šta vredi više i kome.

U većini slučajeva, “glavni” troškovi prodaje se svode na:

• troškove dokumentacije (papiri, izvodi, overa)
• notarske troškove
• eventualnu agencijsku proviziju (ako radiš preko agencije)
• troškove vezane za brisanje hipoteke/tereta (ako postoje)
• troškove pripreme stana (fotografije, sitne popravke) – neobavezno, ali često korisno

2) Notar: gde nastaje trošak i zašto ga ne treba potceniti

Prodaja stana se završava kod javnog beležnika (notara), gde se ugovor overava (odnosno sprovodi u formi propisanoj za promet nepokretnosti). Trošak notara nije uvek “jedan broj”, već zavisi od vrednosti posla, broja primeraka i dodatnih radnji.

Šta je praktično važno

• Notarski trošak je obavezan i gotovo uvek predstavlja jednu od većih pratećih stavki.
• Ko plaća notara može biti stvar dogovora, ali u praksi se često deli ili pada na jednu stranu zavisno od pregovora.
• U složenijim slučajevima (npr. punomoćja, više suvlasnika, dodatne izjave) može biti i dodatnih troškova.

Najbolja praksa: kada imaš okvirnu prodajnu cenu, pozovi notara i traži okvirnu kalkulaciju troškova za taj iznos. Tako dobiješ realnu cifru, umesto pretpostavki.

3) Porezi: šta prodavci treba da znaju (bez teorije)

Mnogi prodavci se zbune oko poreza, jer kod prometa nepokretnosti postoji više “poreskih tema”: porez na prenos (koji često plaća kupac kod starogradnje) i PDV (koji se vezuje za novogradnju i prodaju od investitora), a zatim i pitanja eventualnog poreza na kapitalnu dobit (u određenim situacijama).

Ono što je važno da znaš kao prodavac:

• U praksi se često dešava da kupac plaća porez na prenos kod starogradnje, ali to zavisi od dogovora i konkretne transakcije.
• Kod novogradnje (posebno prodaje od investitora) PDV je često “u ceni”, a kupac gleda ukupnu cenu sa PDV-om.
• Ako postoji rizik kapitalne dobiti ili specifična situacija, najbolje je da proveriš sa poreskim savetnikom ili notarom jer pravila zavise od okolnosti i mogu se menjati.

Napomena: Ovaj tekst je praktičan vodič i ne predstavlja poreski savet. Ako ti je porez ključna stavka u odluci, traži stručno tumačenje za tvoj konkretan slučaj.

4) Agencijska provizija: kada je plaća prodavac, a kada kupac

Ako prodaješ preko agencije, provizija je realan trošak koji treba uključiti u računicu “koliko mi ostaje”. Modeli se razlikuju:

• Nekad proviziju plaća prodavac.
• Nekad proviziju plaća kupac.
• Nekad se deli ili je provizija “ugrađena” kroz pregovore (realno, tržište na kraju sve sabere).

Kako da se zaštitiš od lošeg dogovora

• Traži da ti agencija jasno napiše proviziju i uslove u ugovoru o posredovanju.
• Pitaj šta tačno dobijaš za tu proviziju (fotografije, marketing, provera papira, vođenje procesa do notara, organizacija obilazaka).
• Ne potpisuj “na brzinu” – provizija i ekskluzivitet su ozbiljne stavke.

Ako te zanima širi pristup tržištu kroz cenu (i kako cena utiče na brzinu prodaje), pogledaj i vodič: Kako odrediti cenu prodaje stana u Novom Sadu (bez nagađanja).

5) Dokumentacija i papiri: mali trošak, velika važnost

Dokumentacija može biti mala stavka u novcu, ali ogromna u vremenu. Ako papiri nisu spremni, kupac (posebno na kredit) može odustati ili se proces može odužiti, a to indirektno košta.

Najčešći “papiri” koji se traže

• izvod/list nepokretnosti i provera vlasništva
• osnov sticanja (kako si stekao stan)
• informacije o teretima (hipoteka, zabeležbe)
• potvrde o izmirenim obavezama (zavisno od dogovora)

Praktično: ako je stan uknjižen 1/1 i bez tereta, prodaja ide najlakše. Ako postoji hipoteka, prodaja je i dalje moguća – ali traži dobar plan (brisovna dozvola, dinamika isplate).

6) Hipoteka i tereti: troškovi brisanja i “organizacija” procesa

Ako je stan pod hipotekom, to ne znači da ne možeš da ga prodaš. Ali znači da moraš imati jasan proces:

• koliko iznosi preostali dug banci
• kako i kada se dug zatvara (iz kupčeve uplate ili kredita)
• kada se dobija brisovna dozvola i briše hipoteka

Ovde trošak nije nužno “veliki” u taksama, ali je trošak u vremenu i koordinaciji. Ako kupac uzima kredit, banka će zahtevati da sve bude čisto i jasno.

7) Troškovi pripreme stana za prodaju: nisu obavezni, ali često donose više

Mnogi prodavci zanemare pripremu i kažu: “Stan se prodaje kako jeste.” To može proći, ali često vodi ka nižoj ponudi i jačem pregovaranju. Sa druge strane, nekoliko pametnih sitnica može da podigne utisak i cenu:

• krečenje (neutralno, sveže)
• dubinsko čišćenje
• popravka sitnih kvarova (brava, slavina, roletne)
• bolje fotografije (prirodno svetlo)

Ne radiš “luksuz”, radiš utisak i poverenje.

8) Kada se troškovi plaćaju: vremenski raspored (da planiraš cash-flow)

Da bi se izbegla iznenađenja, razmišljaj o vremenskom rasporedu:

• pre prodaje: papiri, priprema stana, fotografije (ako radiš)
• tokom dogovora: eventualna agencijska provizija (zavisno od ugovora)
• na dan potpisa: notar i prateće takse
• posle potpisa: eventualne administrativne obaveze (zavisno od modela i dogovora)

Najbolje je da unapred znaš šta te čeka, kako se ne bi desilo da “na dan notara” nemaš spremnu stavku koju treba platiti.

9) Mini check-lista za prodavca: da ne zaboraviš ništa

• Da li je stan uknjižen i da li je vlasništvo 1/1?
• Da li postoji hipoteka ili teret?
• Da li imaš osnov sticanja i papire spremne?
• Da li znaš ko plaća notara i proviziju agencije?
• Da li si uračunao sve u “koliko mi ostaje” računicu?
• Da li si spremio stan i fotografije da izgleda maksimalno dobro?

10) Zaključak: prodaja nije samo cena – već cena minus realni troškovi

Prodaja stana u Novom Sadu ne svodi se na “koliko piše u oglasu”. Realna matematika je: prodajna cena minus troškovi procesa (notar, papiri, eventualna provizija, organizacija hipoteke/tereta) i minus ono što si uložio u pripremu stana. Kada to unapred staviš na papir, prodaja postaje mirnija, pregovori su jasniji, a ti znaš koliko ti realno ostaje.

Najbolja priprema je jednostavna: sredi papire, dogovori transparentno ko šta plaća, i postavi realnu cenu. Tako izbegavaš iznenađenja i ubrzavaš realizaciju.